Droit immobilier : construction, urbanisme, droit des baux et de la copropriété

Le droit de la construction est la branche du droit privé qui fixe les règles relatives aux rapports entre les concepteurs d’ouvrages immobiliers (architectes, promoteurs, bureaux d’étude), les entrepreneurs (maçons, menuisiers, couvreurs, électriciens…) et les maîtres de l’ouvrage (ceux pour qui les ouvrages sont réalisés). Le maitre d’ouvrage, généralement propriétaire du bien, est à distinguer du maitre d’œuvre qui conçoit et/ou coordonne les travaux, du locateur d’ouvrage, l’entreprise corps de métier qui exécute les travaux.

Le cabinet peut intervenir avant, pendant et durant la phase de construction : encadrement et relecture de contrats de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), conseils et relecture en matière de contrats de construction de maisons individuelles (CCMI), contrat de maîtrise d’œuvre, d’entreprise, etc.

Avant la réception des travaux, la responsabilité des constructeurs ne pourra être recherchée que sur le fondement du droit commun de la responsabilité c’est-à-dire le fondement contractuel.

Après des travaux de construction ou de rénovation, il peut arriver que l’ouvrage délivré et réceptionné présentent des désordres de construction.

Postérieurement à la réception des travaux, si la construction est qualifiée d’ouvrage et en l’absence de désordres apparents c’est le régime de responsabilité légal prévu aux articles 1792 du suivants du Code civil qui s’appliquera et, à défaut, la responsabilité contractuelle.

Les régimes de responsabilités prévus par les articles 1792 et suivants sont dans les grandes lignes :

• la garantie de parfait achèvement qui prévoit que l’entrepreneur est tenu pendant le délai d’un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage (propriétaire de l’ouvrage)
• la garantie de bon fonctionnement qui concerne les éléments dissociables de l’ouvrage et d’une durée de deux ans à compter de la réception
• la garantie décennale qui d’une durée de 10 ans à compter de la réception couvre certains dommages pouvant affecter la construction dans sa solidité ou la rendant impropre à sa destination.

L’avocat effectue de nombreuses démarches dans le cadre des litiges de construction :

• introduction des référés préventifs, demande de référés expertise,
• mise en œuvre des garanties des constructeurs et les assurances : assurance décennale obligatoire, tout risque chantier, assurance dommage-ouvrage etc.
• Recherche de responsabilité des architectes, des bureaux d’études et des entrepreneurs ainsi que du garant de livraison ou du garant d’achèvement ;
• Assistance à la finalisation des travaux : en cas d’abandon de chantier, de retard de livraison, de présence de malfaçons, et à l’occasion des opérations de réception (vérification de la conformité et du parfait achèvement, réclamation des pénalités) ;

Si le constructeur responsable des désordres n’intervient pas pour procéder aux réparations dans le cadre des régimes de responsabilités prévus aux articles 1792 et suivants du Code civil, le maître de l’ouvrage peut faire jouer son assurance dommage ouvrage ou intenter une action en justice pour obtenir réparation.

Me BERAUDO assiste les maitres d’ouvrages, particuliers et entreprises lorsque la responsabilité d’un constructeur est susceptible d’être engagée.

Le droit de l’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, permis de lotir, …) est un ensemble de règles posé par le code de l’urbanisme et les documents d’urbanisme ( ainsi le Plan Local d'Urbanisme (PLU) dans les communes, ou tel le PLU intercommunal du Bas-Chablais, plan cadastral etc..) permettant d'organiser l’aménagement de l’espace public et privé Ce droit réglemente toute construction de maison individuelle, immeuble, parking, route...

Le permis de construire est un des principaux contentieux du droit de l’urbanisme. Le sous-sol appartenant en effet à l'État, l’édification d’un bâtiment est un domaine strictement réglementé. Cela se traduit par l'obligation d’obtenir cette autorisation un Arrêté de Permis de Construire avant les travaux et de suivre la procédure y afférente.

Me BERAUDO intervient dans des procédures d’annulation de permis de construire notamment devant le Tribunal Administratif de Grenoble.

Dès l’entame de sa carrière en 2002, Me Paul-Marie BERAUDO a toujours pratiqué le droit des baux de toutes sortes.

Sa clientèle regroupe de manière diversifiée des propriétaires bailleurs de biens immobiliers, des locataires, fermiers, des agences immobilières et des institutionnels.

Le cabinet a un domaine de compétences couvrant la totalité du droit des baux et locatif : baux d'habitation nu ou meublé qui relève du Juge du Contentieux de la Protection, baux commerciaux relevant du Président du Tribunal Judiciaire et du Tribunal Judiciaire, baux professionnels, contentieux du Juge des Loyers Commerciaux, baux ruraux devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, en consultation en matière de baux d'habitation, en contentieux de recouvrement des charges locatives relatives au paiement des loyers et des charges et procédures de référés expulsion (loyers d'habitation et loyers commerciaux impayés), plus généralement en matière de droits et obligations du bailleur et du locataire du bien immobilier.

Le cabinet intervient de manière amiable ou judiciaire.

Lors de la conclusion d'un bail commercial, il est important d'analyser attentivement les clauses et les conditions du bail. Lors de la vie du bail commercial, d'autres questions, impactent sérieusement la relation bailleur-preneur à bail ( le locataire pour les baux commerciaux), celles tenant notamment à la révision du bail, aux problématiques d'occupation du local commercial (paiement des loyers, travaux d'entretiens et ravalement, sinistres divers, etc.) et même ayant trait au succès de l’activité commerciale du locataire occupant le local, puisqu’en effet, si cette activité n’est pas rentable, le paiement des loyers s'en trouve compromis.

Le cabinet intervient au contentieux dans tout litige relatif à une de résiliation de bail, à une fixation du montant du loyer du bail renouvelé ou en cas de révision, ou relatif à la constatation du droit de repentir, évaluation et fixation de l’indemnité d'éviction.

Le cabinet vous assiste également dans le cadre du recouvrement de loyers et de charges impayés de résiliation ou de refus de renouvellement, de travaux ou de réparations locatives, etc...

Nous assistons nos clients propriétaires afin d'expulser les squatteurs de leurs biens immobiliers devant le tribunal judiciaire ou le Juge du Contentieux de la Protection.

Le droit de la copropriété régit les relations entre les copropriétaires d’un immeuble et les obligations qui leur incombent en matière de gestion et de maintenance de l’immeuble. Il s’agit d’un domaine complexe et délicat qui nécessite l’intervention d’un avocat qualifié.

Le droit est régi par la loi n° 65-557du 10 Juillet 1965 et son décret d’application lesquels ont été régulièrement modifiés par le législateur au fil du temps, ainsi avec la loi Alur du 24 mars 2014.

C’est la loi de 1965 qui fixe la répartition des charges entre copropriétaires, la distinction entre parties communes et partie privatives et les droits de chacun, les règles et pouvoirs des Assemblées Générales, le rôle du syndic, etc…

En tant qu’avocat en droit de la copropriété, Me BERAUDO vous assiste pour résoudre toutes les difficultés liées à la gestion et à l’administration d’un immeuble en copropriété.

Me BERAUDO assiste aussi les copropriétaires individuellement pour la défense de leurs intérêts privatifs et patrimoniaux.

Il les assistes dans le cadre des assemblées générales de copropriété, pour la contestation des résolutions prises en assemblée générale de copropriété, le contentieux de la responsabilité en matière de travaux sur les communes ou sur les parties privatives. Il intervient en matière de recouvrement de charges de copropriété ou lorsqu’un sinistre se déclare tant au sein d’un logement qu’au niveau des parties communes.

Il est en mesure de vous aider à interpréter les statuts de copropriété, à régler les différends entre copropriétaires, à représenter le copropriétaire ou le syndicat de copropriété devant les tribunaux et à vous conseiller sur toutes les questions juridiques liées à la copropriété.